Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 14060821
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FRISTLOSE KÜNDIGUNG DES VERMIETERS IM ANSCHLUSS AN EINEN STREIT MIT DEM MIETER
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die im zu entscheidenden Fall von der klagenden Vermieterin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam ist.
Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die klagenden Vermieterin den Mieter vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die klagende Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des beklagten Mieters, das Haus zu verlassen, kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin umfasste der beklagte Mieter die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die klagende Vermieterin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage ist erfolglos geblieben. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die von der Vermieterin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung noch als ordentliche Kündigung wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die klagende Vermieterin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung sei die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des beklagten Mieters – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Bundesgerichtshof in der Sache selbst entschieden und die Berufung der klagende Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der klagenden Vermieterin, stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte. Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der klagenden Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt, könne unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 0/2014 vom 04.06.2014 von 04.06.2014
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