Insolvenzrecht & Zwangsvollstreckung / Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 14041331
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EINE VOM INSOLVENZVERWALTER ERKLÄRTE 'FREIGABE' DES MIETVERHÄLTNISSES ÜBER DIE WOHNUNG DES INSOLVENZSCHULDNERS
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit den Rechtswirkungen der vom Insolvenzverwalter erklärten "Freigabe" eines Mietverhältnisses sowie mit den Folgen falscher Angaben des Mieters in einer sogenannten "Vorvermieterbescheinigung" befasst.
Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Hamburg. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der klagende Mieter von der Verwalterin der Beklagten ein Formular einer "Vorvermieterbescheinigung". Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist. Der klagende Mieter gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 € gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt. Am 5. November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des klagenden Mieters eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die "Freigabe" des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Mit Schreiben vom 16. September 2010 erklärten die beklagten Vermieter gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der klagende Mieter an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen. Gegenstand des Verfahrens vor dem Bundesgerichtshof ist allein der von den beklagten Vermieter mit der Widerklage (unter anderem) geltend gemachte Räumungsanspruch. Das Amtsgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision, mit der der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstrebt, hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter kündigen kann. Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhalte der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück. Zutreffend hat das Landgericht ferner in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten gesehen, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Das Landgericht hat allerdings das Vorbringen des klagenden Mieters, die beklagten Vermieter hätten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, rechtsfehlerhaft übergangen. Der Rechtsstreit war deshalb zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurückzuverweisen.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 061/2014 vom 09.04.2014 von 09.04.2014
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