Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 13092234
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KEINE PAUSCHALE MINDERUNG NACH PROZENTUALEN ANTEIL DER FEHLENDEN FLÄCHE
Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedürfe es hierfür nicht. Die Richter haben sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen. Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, stehe einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall könne im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten. Es komme des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist. Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, finde sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung. Aufgrund des Mangels habe der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung solle die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richte sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache.

Quelle: Bundesgerichtshof von 18.07.2012
http://www.bundesgerichtshof.de/ Externer Link
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