Anlegerschutz / Handels- und Gesellschaftsrecht /
Artikelnummer: 13080425
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AUF DAS GESAMTBILD KOMMT ES AN...
Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist (hier: Reihenfolge der Haftung des Gesellschaftsgrundstücks und der quotal haftenden Gesellschafter eines Immobilienfonds), ist nicht isoliert auf eine bestimmte Formulierung, sondern auf das Gesamtbild des Prospekts abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Der klagende Anleger beteiligte sich im Dezember 1993 auf der Grundlage eines Prospekts mit insgesamt 105.000 DM (53.685,65 €) an dem B. Invest-Fonds Nr. 7, einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesell-schaft bürgerlichen Rechts (künftig: GbR). Auf Seite 34 des Prospekts heißt es unter der Überschrift „Die rechtlichen Grundlagen der Investition“: "Die Haftung der Gesellschafter: Die Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit dem Gesellschaftsvermögen als Gesamtschuldner. Mit ihrem sonstigen Vermögen haften sie nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft. Diese Haftungsbeschränkung hat die Geschäftsführung/der Geschäftsbesorger der Gesellschaft durch Aufnahme entsprechender Vereinbarungen in die Verträge mit Dritten si-cherzustellen. Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet zunächst das Grundstück wie auch für öffentliche Lasten insgesamt. Darüber hinaus haften die Gesellschafter nur quotal entsprechend ihrer Beteiligung." Die GbR nahm zur Objektfinanzierung Kredite auf, die durch Grundschulden besichert wurden. In den Darlehensverträgen mit den finanzierenden Banken wurde die persönliche Haftung der Gesellschafter in einer ihrer Beteiligung am Gesellschaftsvermögen entsprechenden Höhe vereinbart. Wegen Liquiditätsschwierigkeiten beschlossen die Gesellschafter im Jahr 2009, die Fondsimmobilie zu verkaufen und die Gesellschaft zu liquidieren. Der aus dem Verkauf erzielte Kaufpreis wurde zur teilweisen Tilgung der Darlehensverbindlichkeiten verwendet. Der klagende Anleger zahlte den nach der vorläufigen Berechnung auf ihn entfallenden Verlustanteil von 67.757,42 € und 2010 weitere 15.096,45 €. Der klagende Anleger nimmt den Beklagten als Gründungsgesellschafter nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne auf Schadensersatz in Anspruch mit der Behauptung, der Prospekt sei fehlerhaft, weil er die Haftung der Anleger gegenüber den Gläubigern unzutreffend darstelle. Anders als in den Darlehensverträgen vereinbart, werde in dem Prospekt der Eindruck erweckt, dass das Fondsgrundstück für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft vorrangig hafte und die Gesellschafter persönlich erst nach seiner Verwertung in Anspruch genommen werden könnten. Zudem werde der Anleger nicht dar-über aufgeklärt, dass sich die quotale Haftung für die Darlehensverbindlichkeiten auf einen festen Teilbetrag belaufe, der sich durch Zahlungen der Gesellschaft nicht verringere. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung aus, das Oberlandesgericht habe rechtsfehlerhaft einen Prospektfehler angenommen. Wie der Bundesgerichtshof für die gleichlautende Formulierung in den Prospekten anderer Immobilienfonds und nach Erlass des angefochtenen Urteils auch für den hier betroffenen Fonds ausgesprochen habe, kann dem verwendeten Prospekt nicht entnommen werden, dass die Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen erst nach der Verwertung des Fondsgrundstücks haften. Die vom klagende Anleger beanstandete Formulierung rufe unter Berücksichtigung des sprachlichen Zusammenhangs, der Systematik der Prospektdarstellung und des vom Prospekt vermittelten Gesamtbildes bei einem Anlageinteressenten nicht die - unzutreffende - Vorstellung hervor, dass er von den durch ein Grundpfandrecht gesicherten Banken erst nach Verwertung des Gesellschaftsgrundstücks aus seiner persönlichen Haftung in Anspruch genommen werden kann.

Quelle: Bundesgerichtshof von 05.03.2013
http://www.bundesgerichtshof.de/ Externer Link
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