Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 13072116
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ERGÄNZENDE VERTRAGSAUSLEGUNG BEI UNWIRKSAMER BEFRISTUNG DES MIETVERTRAGES
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, wie ein Mietvertrag ausgelegt werden kann, der eine unwirksame Befristung enthält.
Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption." Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die klagende Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist. Im zu entscheidenden Fall sei die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen; der Vertrag gelte deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der klagende Vermieterin vom 28. Februar 2011 sei daher unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der klagenden Vermieterin wirksam ist.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 117/2013 vom 10.07.2013 von 10.07.2013
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