Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 13070731
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ZUR ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE BEI EINER EHEMALIGEN SOLDATENSIEDLUNG
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befasst, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss.
Die Beklagten sind Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der klagenden Vermieterin befindet. Im Jahr 2009 verlangte die klagende Vermieterin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 € je qm). Die beklagten Mieter erteilten die Zustimmung nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete* ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige müsse bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Das Landgericht habe daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt. Es habe jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei. Dies sei rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollten ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben. Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, hat der Bundesgerichtshof den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm gekommen.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 111/2013 vom 03.07.2013 von 03.07.2013
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