Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 13031020
Trennlinien
'METHODE KOCH' AUCH BEI GEHÖLZBESCHÄDIGUNG ANWENDBAR
Auch wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zerstört, sondern nur beschädigt wird (hier: Thujenabpflanzung), kann die dadurch entstandene Wertminderung des Grundstücks im Grundsatz nach der "Methode Koch" berechnet werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 stünden dem nicht entgegen.
Die Entfernung oder Zerstörung von Gehölzen könne auch dann zu einer Wertminderung des Grundstücks führen, wenn sich dessen Verkaufswert hierdurch nicht verändert hat. Die Wertminderung könne nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung anhand der sogenannten "Methode Koch" berechnet werden. Bei dieser Wertermittlungsmethode handele es sich um ein modifiziertes Sachwertverfahren. Der Wertverlust werde bestimmt, indem die für die Herstellung des geschädigten Gehölzes bis zu seiner Funktionserfüllung erforderlichen Anschaffungs-, Pflanzungs- und Pflegekosten sowie das Anwachsrisiko berechnet und kapitalisiert werden; der danach errechnete Wert werde gegebenenfalls mit Blick auf eine Alterswertminderung, Vorschäden und sonstige wertbeeinflussende Umstände bereinigt. Für die Bemessung der Wertminderung sei die "Methode Koch" auch bei einer Teilschädigung geeignet. Das Sachwertverfahren sei eine von mehreren im Grundsatz gleichrangigen Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts. Maßgeblich sei bei einem Gehölzschaden - anders als bei bloßen Verkehrswertermittlungen von Grundstücken - der Vergleich zwischen dem Zustand des konkreten Grundstücks vor und nach dem Eintritt des Schadensereignisses. Diese Differenz könne im Regelfall nicht durch das Vergleichs- und Ertragswertverfahren, sondern nur durch ein auf die spezielle Fragestellung zugeschnittenes Sachwert verfahren bemessen werden; dazu diene die "Methde Koch" sowohl bei einer Zerstörung als auch bei einer Beschädigung. Hiernach sei der Zeitwert des beschädigten Gehölzes zu ermitteln, also der in der Vergangenheit für die Aufzucht erforderliche Aufwand. Richtigerweise sei eine Kapitalisierung vorzunehmen; denn es gehe gerade nicht um einen erst zukünftig anfallenden Aufwand. Auch weitere Einwände beruhten auf methodischen Missverständnissen. Einer untergeordneten Funktion eines Gehölzes werde Rechnung getragen, weil die Funktion Ausgangspunkt der Berechnung ist; eine verkürzte Restlebensdauer finde durch Abschläge im Sinne einer Alterswertminderung Berücksichtigung. Die sachverständige Beurteilung sei Aufgabe eines Baum- oder Gehölzsachverständigen. Denn von Bedeutung sei beispielsweise, welche Pflanzgröße zum Ausgangspunkt der Berechnung gemacht wird, welche Herstellungskosten dadurch entstehen und ob sich die Schäden möglicherweise regenerieren werden. Im Falle der Teilbeschädigung sei - je nach Ausmaß der Schäden - nur ein zu schätzender Teil des Zeitwerts ersatzfähig. Bei gravierenden Schädigungen, beispielsweise einer dauerhaften erheblichen Verunstaltung oder Verkrüppelung, könne sogar der gesamte Zeitwert zu ersetzen sein. Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV, BGBl. I S. 639) stehe der Schadensbemessung nach der "Methode Koch" nicht entgegen.

Quelle: Bundesgerichtshof von 25.01.2013
http://www.bundesgerichtshof.de/ Externer Link
ArtikelübersichtFacebookNach oben