Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 12081233
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FRISTLOSE KÜNDIGUNG BEI NICHTZAHLUNG VON ERHÖHTER MIETE
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Schönefeld. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die klagende Mieterin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die beklagten Vermieter kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt. Die klagende Mieterin hat die Vermieter auf Zahlung von Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die beklagten Vermieter haben im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die klagende Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Das Rechtsmittel der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 118/2012 vom 18.07.2012 von 18.07.2012
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