Anlegerschutz / Miet- und Wohnungseigentumrecht / Verbraucherschutz /
Artikelnummer: 12070803
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KEINE ARGLISTIGE TÄUSCHUNG EINES ANLEGERS DURCH DEN VERTRIEB ÜBER DIE HÖHE EINER IM KAUFPREIS EINER IMMOBILIE ENTHALTENEN INNENPROVISION
Der Bundesgerichtshof hat in acht Parallelfällen entschieden, dass Anleger nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht werden, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70% auf "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" und darin eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank traf deshalb insofern keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.
Das Berufungsgericht hat die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb errichtet wurden und Darlehensrückzahlungsansprüche der Bank sichern sollten, für unzulässig erklärt. Der Bundesgerichtshof hat die Urteile aufgehoben und die Verfahren an das Gericht der Vorinstanz zurückverwiesen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sei eine kreditgebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das sei etwa bei einem Wissensvorsprung der Bank der Fall. Ein solcher liege u.a. vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde. Der hier verwendete Verkaufsprospekt weise zwar nicht aus, dass in den Kaufpreis eine Vertriebsprovision in Höhe von 18,24% eingepreist war. Eine arglistige Täuschung liege dennoch nicht vor. Der Anfall von Vertriebsprovisionen sei im prospektierten Gesamtaufwand unter der Rubrik "Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing" deutlich erkennbar dem Grunde nach offengelegt gewesen. Auch eine Täuschung über die Höhe der Vertriebsprovision sei nicht erfolgt. Aus der geringen Höhe anderer offen gelegter Bestandteile des Gesamtaufwandes könne nicht geschlossen werden, die im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovision sei ebenfalls gering. In den von den Vermittlern verwendeten formularmäßigen Vermittlungsaufträgen und Berechnungsbeispielen sei ebenfalls nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht. Diese wiesen zwar nur die vom Anleger direkt an den jeweiligen Vermittler zu zahlende "Bearbeitungsgebühr" in Höhe von 3,42% aus. Darin liege jedoch keine abschließende Erklärung über Anfall und Höhe sonstiger Vertriebsprovisionen. Im Gegenteil werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vermittler nicht nur für die Erwerber, sondern auch als Nachweismakler für eine zwischengeschaltete Vertriebsgesellschaft tätig werden und Provisionsansprüche auch gegen andere am Immobilienprojekt Beteiligte bestehen können. Schließlich ergab die in den Vorinstanzen durchgeführte Beweisaufnahme nicht, dass die Vermittler in den Verkaufsgesprächen wahrheitswidrige Angaben über Anfall und Höhe weiterer Vertriebsprovisionen gemacht haben. Mangels einer arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb konnte der Bank deshalb nicht der Verwurf gemacht werden, eine Aufklärungspflicht verletzt zu haben. Schadensersatzansprüche der Anleger gegen die Bank, die der Zwangsvollstreckung entgegen gehalten werden könnten, bestünden somit nicht. Die Verfahren waren zur Klärung weiterer, bislang noch nicht geprüfter Einwendungen der Anleger zurückzuverweisen.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 82/2012 vom 06.06.2012 von 05.06.2012
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