Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 12070131
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KÜNDIGUNGSSCHUTZ VON STUDENTENZIMMERN
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung dazu getroffen, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim zu qualifizieren ist, für das der sozialen Kündigungsschutz nicht eingreift.
Der Beklagte mietete im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in einem als "Studentenwohnheim" bezeichneten Anwesen. Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt worden. 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die möblierten Zimmer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemeinschaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des beklagten Mieters beträgt 190 €. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist sehr unterschiedlich. Am 27. Dezember 2008 kündigte der klagende Vermieter dem beklagten Mieter schriftlich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 31. März 2009. Der klagende Vermieter meint, die Kündigung sei auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB wirksam, da diese Vorschrift gemäß § 549 Abs. 3 BGB nicht anwendbar sei; es handele sich um ein Studentenwohnheim. Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Gerichts der Vorinstanz, dass es sich bei dem Anwesen des klagenden Vermieters nicht um ein Studentenwohnheim handelt, bestätigt. Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergebe sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses gesetzgeberische Ziel könne nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB diene nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsse sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. An einem derartigen Belegungskonzept fehle es bei dem vom Kläger betriebenen Wohnheim. Die von ihm erklärte Kündigung sei deshalb – mangels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses – unwirksam.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 87/2012 vom 13.06.2012 von 13.06.2012
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