Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 12052729
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KEINE ANWENDUNG DES § 569 ABS. 3 NR. 3 BGB AUF PREISGEBUNDENEN WOHNRAUM
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zu der Frage getroffen, ob die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, nach der ein Vermieter im Falle einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen kann, auch im preisgebundenen Wohnraum anwendbar ist.
In dem entschiedenen Fall überließ die klagende Wohnungsbaugenossenschaft der beklagten Mieterin durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. Aus Anlass der Betriebskostenabrechnung für 2007, bei der der Ansatz einzelner Posten zwischen den Parteien streitig ist, setzte die klagende Wohnungsbaugenossenschaft für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grundnutzungsgebühr um 9,75 €. Die beklagte Mieterin zahlte in den Folgemonaten lediglich den bisherigen Betrag. Die klagende Wohnungsbaugenossenschaft kündigte, gestützt auf den daraus errechneten Zahlungsrückstand, das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht. Der Bundesgerichtshofs hat der Klage stattgegeben und entschieden, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum nicht gegeben sind. Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergebe sich vielmehr, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Denn die Vorgängervorschriften hätten preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber der Ansicht war, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren. An dieser Rechtslage hat sich durch die Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geändert, denn der Gesetzgeber wollte damit nur die Regelung der Vorgängervorschrift in das BGB übernehmen. Dies schließe es aus, anzunehmen, der Gesetzgeber habe den Geltungsbereich dieser Vorschrift über ihren Wortlaut hinaus auch auf den preisgebundenen Wohnraum ausdehnen wollen. Die Sache ist an das Gericht der Vorinstanz zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen der beklagten Mieterin und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 63/2012 vom 09.05.2012 von 09.05.2012
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