Miet- und Wohnungseigentumrecht /
Artikelnummer: 12052728
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KEIN RECHT ZUR ANPASSUNG DER BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNGEN BEI INHALTLICHEN FEHLERN DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG
Der Bundesgerichtshof hat zwei Entscheidungen zu der Frage getroffen, ob der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.
In den beiden Verfahren verlangt der klagende Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der klagende Vermieter erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des klagenden Vermieters wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die beklagten Mieter beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der beklagten Mieter nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die beklagten Mieter seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem klagenden Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der beklagte Mieter die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der klagende Vermieter kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidungen bestätigt und entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Zwar hat der Bundesgerichtshof bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Bundesgerichtshof aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Hinzu komme, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

Quelle: Bundesgerichtshof - PM 66/2012 vom 15.05.2012 von 15.05.2012
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