Bau- und Architektenrecht / Hessen / Verwaltungsrecht /
Artikelnummer: 11020628
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VERWALTUNGSGERICHT FRANKFURT AM MAIN WEIST KLAGE GEGEN VERSAGUNG DER BAUGENEHMIGUNG ZUM NEUBAU EINES HOTELS ...
... und Rekonstruktion der Villa Gans in Oberursel ab.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Königsteiner Straße 29 in Oberursel. Auf dem Grundstück befindet sich eine zwischen 1909 und 1910 erbaute Villa, die sogenannte „Villa Gans“ inmitten eines umgebenden Parks. Die das Wohnhaus umgebende Parkanlage wurde 1966 als flächenhaftes Naturdenkmal unter Schutz gestellt. Ausweislich des Schreibens des Landesamtes für Denkmalpflege vom 27.12.1995 wurde die Villa mit Park und Nebengebäuden, wie Gewächshaus, Reithalle, Jägerhaus und Arbeiterwohnhaus, als Sachgesamtheit unter Schutz gestellt. Nach Verkauf der Villa Gans im Jahre 1929 durch den damaligen Eigentümer wurde das Anwesen unterschiedlich genutzt, ab den 1970er Jahren als Jugendbildungsstätte. Die Nutzung wurde im Jahre 2004 aufgegeben, seitdem steht die Villa Gans leer. Unter dem 29.10.2007 beantragte die Klägerin einen Bauvorbescheid bezüglich des Anwesens mit dem Bauvorhaben, Errichtung eines Kongress- und Tagungshotels unter Einbeziehung und Sanierung des vorhandenen Haupthauses („Villa Gans“), der antragsgemäß erging. Die klagende Eigentümerin plante in der Folgezeit ihr Bauvorhaben bezüglich der Villa Gans um und stellte unter dem 10.06.2009 einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung unter Rekonstruktion der Villa Gans, den die Beklagte mit der Begründung ablehnte, wer ein Kulturdenkmal zerstören, beseitigen, umgestalten oder instand setzen wolle, bedürfe der Genehmigung. Da die erforderliche Zustimmung der Denkmalschutzbehörde nicht vorliege, sei das Bauvorhaben unzulässig. Der hiergegen eingelegte Widerspruch der Eigentümerin wurde mit Widerspruchsbescheid vom 26.02.2010 zurückgewiesen. Die Eigentümerin hat am 31.03.2010 Klage erhoben und beruft sich auf die Bindungswirkung des erteilten Bauvorbescheides. Ihr jetziges Bauvorhaben weiche nur unwesentlich von dem Vorhaben ab, das Gegenstand des Bauvorbescheides gewesen sei. Unabhängig von der Bindungswirkung des Bauvorbescheides habe sie aber auch einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, weil für das Vorhaben die denkmalschutzrechtliche Zustimmung zu erteilen sei. Die Beklagte und das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege sind der Klage entgegengetreten. Die Beklagte trägt vor, Gegenstand der Bauvoranfrage sei die Instandsetzung der Villa Gans gewesen und nicht deren Rekonstruktion. Der positive Bauvorbescheid entfalte deshalb keine Bindungswirkung. Das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege hebt den Denkmalwert der Villa Gans, auch unter Berücksichtigung der baulichen Umgestaltungen im Laufe des Jahrhunderts hervor. Das für baurechtliche Verfahren aus dem Hochtaunuskreis zuständige Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, auf die Erteilung der begehrten Baugenehmigung bestehe kein Rechtsanspruch, da dem Vorhaben öffentlichrechtliche Vorschriften entgegenstehen. Die beabsichtigte Rekonstruktion der Villa Gans verstoße gegen denkmalschutzrechtliche Vorschriften. Da die Baugenehmigung die denkmalschutzrechtliche Genehmigung/Zustimmung einschließe, müsse in einem Verfahren auf Erteilung der Baugenehmigung geprüft werden, ob eine notwendige Zustimmung durch die Denkmalschutzbehörde zu Recht verweigert worden sei. Dies sei der Fall. Auf die im Bauvorbescheid erteilte denkmalschutzrechtliche Genehmigung könne sich die klagende Grundstückseigentümerin nicht berufen. Im Bauvorbescheidsverfahren habe sie die Sanierung der Villa Gans als Bauvorhaben bezeichnet. Die neuere Planung sehe aber nicht die Instandsetzung oder Umgestaltung der Villa Gans, sondern deren Rekonstruktion vor. Die geplante Rekonstruktion stelle keine Umgestaltung des Kulturdenkmals dar. Viel weniger unterfalle sie dem Begriff der Instandsetzung. Nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz, bedürfe der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wer ein Kulturdenkmal zerstöre oder beseitige. Die beabsichtigte Rekonstruktion der Villa Gans sei eine genehmigungspflichtige Maßnahme, denn sie setze die Beseitigung der alten historischen Bausubstanz voraus. Bei der Villa Gans handele es sich auch um ein Kulturdenkmal. Die Sachgesamtheit Villa Gans sei für die Stadt Oberursel als Kulturdenkmal einmalig. Diese Einmaligkeit begründe neben der bauhistorischen Bedeutung den hohen denkmalpflegerischen Wert und zugleich das öffentliche Erhaltungsinteresse. Auch die Denkmalwürdigkeit der Villa Gans sei zu bejahen. Das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege Hessen habe nachvollziehbar begründet, dass neben der bauhistorischen Bedeutung der hohe denkmalpflegerische Wert das öffentliche Erhaltungsinteresse begründe. Auch der Erhaltungszustand des Gebäudes widerspreche dem öffentlichen Erhaltungsinteresse nicht. Dieses würde lediglich dann entfallen, wenn das Gebäude in einem derart schlechten Zustand wäre, dass es nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten sondern gewissermaßen als Kopie des Originals nur noch rekonstruiert werden könnte. Die klagende Grundstückseigentümerin habe aber keinerlei Nachweise dafür erbracht, dass die Villa Gans baulich derart gefährdet sei, dass eine Erhaltung nicht mehr in Betracht komme. Auch stünden der erforderlichen denkmalschutzrechtlichen Zustimmung zum Abriss der Villa Ganz überwiegende Gründe des Gemeinwohls entgegen. Bei der Entscheidung sei grundsätzlich zu berücksichtigen der Rang des Kulturdenkmals einerseits und die wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer am Erhalt des Denkmals andererseits. In aller Regel sei eine wirtschaftliche Belastung unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden könnten. Die klagende Eigentümerin habe hierzu aber keine Angaben gemacht.

Quelle: Verwaltungsgericht Frankfurt am Main - PM 04/2011 vom 28.01.2011 von 24.01.2011
http://www.vg-frankfurt.justiz.hessen.de Externer Link
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