Anlegerschutz / z_L&S - Schrottimmobilien /
Artikelnummer: 10080102
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PROGNOSTIZIERTE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG DER MIETEN MUSS AUF TATSÄCHLICHEN ERFAHRUNGSWERTEN DER VERGANGENHEIT BERUHEN
Wird in dem Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds erklärt, die dort prognostizierte, für die Rentabilität des Fonds maßgebliche künftige Entwicklung der Mieten beruhe "auf Erfahrungswerten der Vergangenheit", obwohl den Prospektverantwortlichen keine Erkenntnisse darüber vorlagen, dass in der Vergangenheit bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen Mietzuwächse in der prognostizierten Höhe erzielt werden konnten, rechtfertigt das die Annahme eines zur Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss führenden Prospektfehlers. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Der Prospekt war im vorliegenden Fall fehlerhaft, so die Bundesrichter in ihrer Entscheidung. Dies sei allerdings nicht schon deshalb der Fall, weil die prospektierten Mieterträge bisher nicht erzielt worden sind. Zwar stellten die voraussichtlichen Mieterträge, von denen die künftige Entwicklung des Anlageobjekts abhängt, ein wesentliches Kriterium für die Entscheidung des Anlegers dar, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen. Ein Prospektherausgeber übernehme aber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Ein Prospektfehler liege jedoch darin, dass die der Liquiditätsprognose zugrunde gelegte Entwicklung der Mieten nicht auf der behaupteten Grundlage beruhte. Mit der Darstellung, die im Prospekt prognostizierten Mietsteigerungen "beruhten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit", werde bei einem Anlageinteressenten die Vorstellung geweckt, dass in der Vergangenheit unter vergleichbaren äußeren Umständen entsprechende Mietzuwächse erzielt wurden und dass die auf derartige Erfahrungswerte gestützte Prognose der mit der Fondsimmobilie künftig erzielbaren Mieten deshalb zuverlässiger sei, als wenn sie lediglich unter Zugrundelegung verschiedener, für die Entwicklung von Mieten grundsätzlich bedeutsamer Faktoren - wie z.B. die Entwicklung des Lebenshaltungsindex der letzten 20 Jahre für einen Vierpersonenarbeitnehmerhaushalt, standort- und objektbezogene Umstände u.a. - erstellt worden wäre. Der Eindruck, dass die Prognose sicherer sei, weil Erfahrungswerte über die Entwicklung der Mieten bestünden, werde verstärkt durch die Ausführungen des Prospekts, wo es heißt, dass bei der Anlage in zu vermietende Immobilien - anders als bei Risikokapitalinvestitionen - die Prognoserechnungen auf einem soliden Fundament aufbauten, weil die Fortschreibung der am konkreten Markt üblichen, erzielbaren Mieten für die Zukunft, nicht zuletzt aufgrund von Erfahrungswerten der Vergangenheit, im Schätzungswege möglich sei. Dass sich diese Ausführungen im Prospekt unter der Überschrift "Einkommensteuer" finden, stehe ihrer Würdigung im vorliegenden Zusammenhang nicht entgegen. Für die Beurteilung, ob ein Emissionsprospekt unrichtig oder unvollständig ist, sei auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger vermittelt. Die Aussage, dass die Liquiditätsprognose und die ihr zugrunde gelegte künftige Mietentwicklung darauf beruhten, dass in der Vergangenheit bei vergleichbaren Objekten unter vergleichbaren äußeren Umständen Mietzuwächse in dieser Höhe erzielt werden konnten, sei im vorliegenden Fall unzutreffend. Anders als es der Prospekt suggeriere, standen den Prospektverantwortlichen solche "Erfahrungswerte der Vergangenheit", die die Annahme stützen konnten, dass auch für die Fondsimmobilie Mietzuwächse in der im Prospekt dargestellten Höhe zu erzielen seien, nicht zur Verfügung.

Quelle: Bundesgerichtshof von 31.05.2010
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